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TF 4A_603/2021 du 31 janvier 2023

Contrat mixte de vente et d’entreprise; expertise-arbitrage; garantie pour les défauts; vérification de l’ouvrage et notification des défauts; prescription; art. 367 ss CO; 189 CPC

Garantie pour les défauts (art. 367 ss CO) – Sauf convention contraire, en présence de contrats mixtes, combinant des éléments du contrat de vente et du contrat d’entreprise, la garantie des défauts est soumise aux règles du contrat d’entreprise (art. 368 ss CO), en tout cas pour les défauts affectant les parties communes (consid. 3.2).

Vérification de l’ouvrage et notification des défauts – Selon l’art. 367 CO, après la livraison de l’ouvrage, le maître d’ouvrage doit, dès que la marche ordinaire des affaires le permet, en vérifier l’état et signaler les défauts à l’entrepreneur. Si les défauts ne se révèlent que plus tard, l’avis doit être donné dès leur découverte, faute de quoi l’ouvrage est réputé approuvé nonobstant les défauts (art. 370 al. 3 CO). La loi crée une fiction de réception de l’ouvrage lorsque le maître d’ouvrage ne signale pas l’existence de défauts dès qu’il en a connaissance. L’entrepreneur est libéré de sa responsabilité pour les défauts signalés tardivement (art. 370 al. 1 CO). Les circonstances du cas concret, en particulier la nature des défauts, sont déterminantes pour apprécier si le maître a agi en temps utile. L’entrepreneur peut toutefois renoncer à se prévaloir de la tardiveté de l’avis de défaut. Cette renonciation peut être expresse ou tacite. C’est par exemple le cas lorsque l’entrepreneur, conscient de la tardiveté de l’avis, entreprend la réfection de l’ouvrage ou reconnaît son obligation de remédier au défaut. Les circonstances concrètes doivent permettre de déduire clairement une renonciation tacite : le fardeau de la preuve à cet égard incombe au maître de l’ouvrage (consid. 3.3).

En l’espèce, les parties ont signé une convention d’expertise-arbitrage au sens de l’art. 189 CPC, par laquelle ils ont notamment chargé l’arbitre de définir les modalités et les coûts de réfection de chaque défaut notifié. La convention prévoyait également que l’entrepreneur indemniserait les copropriétaires pour tous les défauts qui ne leur sont pas imputables dans un délai de trois mois à compter de la réception du rapport d’expertise. L’existence d’un avis de défaut valable était ainsi une condition préalable à l’accord et a été considérée comme acquise par les parties, subsidiairement l’entrepreneur a en tout état de cause renoncé à se prévaloir de la tardiveté des annonces en signant la convention (consid. 3.4-3.5).

Interruption de la prescription (art. 135 CO) – Rappel des principes (consid. 4.3).

En s’engageant dans une convention d’expertise-arbitrage à réparer les défauts qui seraient confirmés et quantifiés par l’expert, respectivement à indemniser les maîtres de l’ouvrage pour ces défauts, l’entrepreneur a signé une reconnaissance de dette entraînant l’interruption de la prescription (consid. 4.3).

Qualité pour agir dans la PPE – Selon une jurisprudence constante, chaque propriétaire d’étage peut sur la base de son propre contrat faire valoir les droits de la garantie pour les défauts pour les parties communes. La convention d’expertise-arbitrage ne prévoit pas de règle différente en l’espèce, de sorte que l’entrepreneur ne peut rien tirer du fait que les propriétaires d’étages signataires de la convention n’ont pas tous agi (consid. 5).

Cession des droits de garantie en cas de vente d’une demi-part de PPE au cours de litige – Selon la jurisprudence, le droit à la réduction du prix, en tant que droit formateur, est en principe incessible. Toutefois, une créance en restitution partielle du prix payé peut être cédée. Après la signature de la convention d’expertise-arbitrage, ce n’est plus le droit à la réduction du prix qui est cédé en cas de vente d’une demi-part de PPE mais la créance correspondante au remboursement d’une partie du prix, laquelle est cessible (consid. 6.2). Lorsque l’un des copropriétaires d’une part vend sa demi-part à l’autre copropriétaire, lequel devient alors seul propriétaire de la part d’étage, il incombe à celui qui conteste une cession valable d’apporter la preuve que la cession n’a pas été voulue, p.ex. en démontrant l’existence d’un litige sur cette question entre les parties au contrat de vente ou en démontrant que l’ancien copropriétaire qui a vendu sa demi-part continue de réclamer à l’entrepreneur une indemnité en lien avec les défauts. Comme tel n’est pas le cas en l’espèce, il faut retenir que le propriétaire (désormais) unique de la part d’étage en question est fondé à demander la réduction intégrale du prix relatif à sa part d’étage (consid. 6.3).

Contestation d’une expertise-arbitrage (art. 189 CPC) – L’expert-arbitre au sens de l’art. 189 CPC est en principe doté de connaissances spécialisées et est chargé par les parties de constater les faits juridiquement pertinents d’une manière qui les lie. S’agissant de ces faits, le juge saisi de la cause n’est donc pas tenu d’administrer d’autres preuves. Celui qui conteste une telle expertise doit démontrer une erreur manifeste et ne peut se borner à exiger le contrôle de son contenu librement. Les résultats d’une expertise-arbitrage doivent être immédiatement contestés, faute de quoi la contestation est contraire à la bonne foi et tardive. En outre, lorsqu’une partie n’a pas fait usage du droit, prévu dans la convention d’expertise-arbitrage, de demander à l’expert d’éventuelles précisions et compléments d’information, une erreur manifeste dans le rapport d’expertise au sens de l’art. 189 al. 3 CPC n’est pas vraisemblable (consid. 7).

Répartition de la moins-value – Une répartition de la moins-value proportionnelle aux parts de PPE n’est pas arbitraire, lorsque les défauts affectent les parties communes et donc le bâtiment dans son ensemble (consid. 9.2).

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Analyse de l'arrêt TF 4A_603/2021

Marcel Eggler

Avocat, LL.M., avocat spécialiste FSA droit de la construction et de l’immobilier

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TF 4A_403/2022 du 31 janvier 2023

Garanties; interprétation du contrat; délimitation entre le porte-fort et le cautionnement; art. 18, 111 et 492 ss CO

Interprétation du contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 6.2 et 6.3).

Lorsque le maître d’ouvrage s’engage dans un accord écrit à payer la créance résultant d’un certain nombre de contrats signés par les entrepreneurs sans limitation (« zur Zahlung der Forderung aus Verträgen »), l’on ne peut retenir, dans le cadre d’une interprétation objective, qu’il ne s’engageait qu’au paiement de l’acompte, lequel était chiffré à CHF 100’000.-. C’est en particulier le cas lorsqu’il apparaît que le but du contrat était de garantir l’achèvement des travaux du côté du maître, en contrepartie d’une garantie pour l’entier des créances auprès d’un tiers dont la solvabilité est douteuse. En outre, la créance finale était estimée dans le contrat à CHF 204’723.20 (consid. 6.3 et 6.4).

Délimitation entre le porte-fort (art. 111 CO) et le cautionnement (art. 492 ss CO) – Présentation des deux contrats (consid. 7.1.1). Le critère de délimitation prépondérant entre les deux institutions est l’accessoriété. Alors que le porte-fort correspond à une garantie indépendante, le cautionnement est accessoire, ce qui signifie qu’il partage le sort de la dette principale, en ce sens que l’obligation accessoire dépend de la dette principale et la suit en tant que droit accessoire (consid. 7.1.2). L’intérêt du promettant dans l’opération est un indice important : en cas de cautionnement, il n’y a généralement pas d’intérêt propre de la caution dans l’opération à garantir. Il est typiquement conclu pour garantir un engagement de membres de la famille ou d’amis proches et c’est aussi la raison pour laquelle il a été soumis à des prescriptions de forme particulière (consid. 7.1.3).

En l’espèce, l’intérêt propre du maître d’ouvrage qui souhaitait terminer les travaux sur son bâtiment afin de pouvoir y ouvrir un hôtel est manifeste, ce qui plaide en faveur d’une qualification de porte-fort. Le fait que la convention ne contienne pas de renonciation expresse aux exceptions et objections ne change rien à cette qualification, car une telle renonciation n’est en rien constitutive du contrat de porte-fort (consid. 7.2 et 7.3). De plus, contrairement au cautionnement, il n’est pas nécessaire de prévoir un montant garanti maximal et déterminé dans le porte-fort (consid. 7.3.1). Enfin, la présomption jurisprudentielle en faveur du cautionnement ne trouve pas application en l’espèce, car elle s’applique aux personnes privées alors que le maître est une société active dans l’immobilier. Cette présomption ne peut en outre entrer en ligne de compte que si la qualification du contrat selon le principe de la confiance n’aboutit à aucun résultat, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence (consid. 7.3.2). Le fait que les parties ait décrit l’accord comme une reprise cumulative de dette n’a pas d’effet sur la qualification juridique d’un contrat que le tribunal examine librement (consid. 7.3.3).

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TF 1C_662/2021 du 17 février 2023

Expropriation; indemnité d’expropriation; art. 26 al. 2 Cst.; 16 ss LEx

Indemnité d’expropriation – Selon l’art. 16 LEx et conformément à l’art. 26 al. 2 Cst., l’expropriation ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et entière. Selon l’art. 19 LEx, doivent être pris en considération, pour la fixation de l'indemnité, tous les préjudices subis par l’exproprié du chef de la suppression ou de la diminution de ses droits. En conséquence, l’indemnité comprend : (a) la pleine valeur vénale du droit exproprié ; (b) en cas d’expropriation partielle d’un immeuble ou de plusieurs immeubles dépendant économiquement les uns des autres, le montant dont est réduite la valeur vénale de la partie restante ; (c) le montant de tous autres préjudices subis par l’exproprié, en tant qu’ils peuvent être considérés, selon le cours normal des choses, comme une conséquence de l’expropriation. Selon l’art. 20 LEx, l’estimation de la valeur vénale doit tenir compte dans une juste mesure de la possibilité de mieux utiliser l’immeuble (consid. 3.2).

En l’espèce, la méthode pour évaluer la valeur d’un terrain placé en zone ferroviaire à partir de l’état locatif, en tenant compte du rendement généré par la parcelle, laquelle était exploitée comme parking jusqu’à l’expropriation, n’est pas critiquable, même si le parking n’avait été autorisé qu’à titre précaire, compte tenu de son emplacement sur le tracé ferroviaire (consid. 3.3). Le Tribunal fédéral retient également qu’une moins-value moyenne de 15%, soit 20% pour une impossibilité de construire en sous-sol et 15% pour une limitation de construire à un étage, ne viole pas le droit fédéral (consid. 4.2).

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TF 5A_677/2022 du 20 février 2023

Revendication; contrat de vente; résiliation du contrat; gestion d’affaire sans mandat; frais judiciaires et dépens; art. 60, 109 al. 2, 419 ss CO; 106 CPC

Dommage résultant de la résiliation du contrat (art. 109 al. 2 CO) – Conformément à l’art. 109 al. 2 CO, celui qui résilie le contrat a droit à la réparation du dommage résultant de la non-exécution du contrat, à moins que le débiteur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. La réparation de l’intérêt négatif au contrat est due. Pour déterminer le dommage, il faut comparer l’état réel du patrimoine avec l’état du patrimoine qui existerait si le contrat n’avait pas été conclu (consid. 3.1).

Gestion d’affaire sans mandat (art. 419 ss CO) – Celui qui encaisse un loyer au lieu du propriétaire légitime doit restitution aux conditions de la gestion d’affaires sans mandat (consid. 4.1). Le fait que l’unité d’habitation n’ait pas été spécifiée est dénué d’importance (consid. 4.2). Il n’est pas possible de considérer, selon l’expérience générale de la vie, qu’une rémunération de CHF 4'500.- pour trois mois de pension et de logement couvre uniquement les frais et ne permet pas de réaliser le moindre bénéfice (consid. 4.3). Les prétentions du maître découlant de la gestion d’affaires sans mandat se prescrivent, du fait de leur nature délictuelle, conformément à l'art. 60 al. 1 CO (consid. 4.4.1). Il incombe au gérant d’alléguer et de prouver les faits qui permettent de constater le début du délai de prescription qu’il invoque, ce qu’il n’a pas fait en l’espèce (consid. 4.4.4).

Répartition des frais judiciaires (art. 106 CPC) – Rappel des principes (consid. 5.1).

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TF 5A_826/2022 du 24 février 2023

Action possessoire; mesures provisionnelles; art. 927 CC; 98 LTF

Mesures provisionnelles : pouvoir d’examen du TF (art. 98 LTF) – Rappel des principes (consid. 2.1).

Mesures provisionnelles sur action possessoire – La possibilité de requérir des mesures provisionnelles dans le cadre de l’action possessoire n’a pas encore été tranchée par le Tribunal fédéral, qui laisse la question ouverte faute de grief formulé à cet égard (consid. 3.1). En tous les cas, cette mesure est soumise aux conditions des art. 261 ss CPC (consid. 3.1.2).

Réintégrande (art. 927 CC) – La réintégrande est une action possessoire, qui a pour fonction d’empêcher que la possession ne soit usurpée et tend ainsi à protéger la paix publique. Elle a pour objet la défense de la possession comme telle et vise à rétablir rapidement l’état antérieur. Elle ne conduit pas à un jugement sur la conformité au droit de cet état de fait. Elle n’assure au demandeur qu’une protection provisoire. Le juge ne doit examiner la question du droit à la possession de la chose que lorsqu’il est saisi de l’action pétitoire. Le demandeur à l’action réintégrande doit prouver la réalisation de deux conditions : premièrement, qu’il avait la possession de la chose et, deuxièmement, qu’il en a perdu la possession à la suite d’un acte d’usurpation illicite (consid. 3.1.1).

En l’espèce, le Tribunal relève que tant les parties que les instances précédentes se sont focalisées sur le droit de posséder le couloir litigieux, lequel dessert un appartement. Or c’est bien la question de savoir d’une part si la partie demanderesse à l’action en avait l’usage antérieurement et, d’autre part, si l’entrave à cet accès constitue une usurpation illicite, qui est pertinente. La Haute Cour y répond positivement et confirme la décision précédente au motif que la partie qui a entravé cet accès n’avait pas de droit préférable (consid. 3.4).

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TF 5D_119/2022, 5D_120/2022 du 20 février 2023

Servitude; interprétation d’une servitude; exercice d’une servitude; art. 737 al. 3, 738, 942 et 948 CC

Interprétation d’une servitude (art. 738 en lien avec 942, 948 CC) – Rappel des principes. En l’espèce, l’inscription au registre foncier ne permettant pas de déterminer de manière définitive sur quelle surface les propriétaires du fond dominant ont un droit d’utilisation sur le terrain grevé, c’est à bon droit que l’instance précédente s’est fondée sur la demande de parcellisation à l’origine de la servitude et sur le plan réalisé à cet occasion (consid. 3.3).

Exercice de la servitude – Selon l’art. 737 al. 3 CC, le propriétaire d’une parcelle grevée d’une servitude ne peut rien faire qui empêche ou rende plus difficile l’exercice de la servitude. A l’inverse, le bénéficiaire de la servitude peut exiger du grevé qu’il enlève les dispositifs qui l’empêchent d’exercer celle-ci ou qui rendent son exercice plus difficile. Ainsi, demander à la propriétaire grevée d’enlever une barrière en bois qui n’est certes pas fermée, mais pourrait l’être afin de garantir l’exercice de la servitude n’est pas arbitraire (consid. 4.3).

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TF 5A_355/2021 du 16 février 2023

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; délai pour déposer la requête en inscription définitive; art. 839 al. 2, 961 CC; 76 ORF; 263 CPC

Délai d’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 839 al. 2 CC, 961 al. 1 ch. 1 CC et 76 al. 3 ORF) – Rappel des principes (consid. 2).

Délai pour déposer la demande en inscription définitive – La durée de l’inscription provisoire peut être déterminée de deux manières : le juge peut soit fixer une durée de validité déterminée, soit accorder à l’artisan/entrepreneur un délai pour intenter une action en inscription définitive, faisant ainsi durer la validité de l’inscription provisoire jusqu’à la décision finale (consid. 2). En l’espèce, le Tribunal fédéral renonce à se prononcer sur la question de savoir si un tel délai commence à courir dès notification du jugement d’appel ou, comme le prétend l’entrepreneur, à l’échéance du délai de recours auprès du Tribunal fédéral, délai qui aurait en l’espèce encore été suspendu à la suite d’une demande de prolongation. En effet, la Haute Cour constate que la demande a dans tous les cas été déposée bien après ces échéances et est donc tardive (consid. 3.3).

Avertissement du juge quant au dépôt tardif – La Haute Cour rappelle l’ATF 143 III 554 consid. 2.5.1, dans lequel il a confirmé que le délai pour intenter une action en validation d’une inscription provisoire d’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un délai de déchéance de droit matériel, régi par l’art. 961 al. 3 CC et non par l’art. 263 CPC. L’art. 961 al. 3 CC n’impose pas que le juge indique dans sa décision les conséquences d’un éventuel non-respect du délai qu’il fixe. L’art. 263 CPC n’étant pas applicable, le Tribunal fédéral renonce à examiner quelle aurait été la sanction quant aux conséquences d’un dépôt tardif, en l’absence d’avertissement du juge (consid. 4).

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TF 5A_425/2022 du 23 janvier 2023

Arbitrage interne; droit de superficie; art. 353 ss CPC

Recours contre sentence arbitrale (art. 389 ss CPC) – Le recours contre une sentence arbitrale est en principe de nature cassatoire, raison pour laquelle seuls l’annulation de la décision attaquée et le renvoi de l’affaire au tribunal arbitral entrent en ligne de compte en cas d’admission de celui-ci. Une exception est prévue dans la loi pour le cas où la sentence arbitrale est contestée en raison d’indemnités et de frais manifestement trop élevés (art. 395 al. 4 CPC). Dans ce cas, la partie recourante doit chiffrer les indemnités et les frais qu’elle estime appropriés (consid. 1.2).

Motifs limités d’un recours contre sentence arbitrale (art. 393 CPC) – Rappel des principes (consid. 2.1). Exigences de motivation en cas de griefs sur les frais et indemnités (art. 393 let. f CPC) – Rappel des principes (consid. 4.1).

En l’espèce, un droit de superficie prévoit la possibilité de bâtir une maison individuelle sur le fonds grevé ; il mentionne à plusieurs reprises une pluralité de bâtiments. Le propriétaire du droit a construit un pavillon en verre sur la parcelle. Le Tribunal fédéral retient qu’il n’est pas arbitraire de considérer que le contrat permet la construction de bâtiments annexes, dont le pavillon litigieux (consid. 3.3 et 3.4). Par ailleurs, le Tribunal arbitral a retenu sans arbitraire que le propriétaire du droit de superficie utilise le pavillon comme garage à vélos et motos, alors que la commune propriétaire du fonds prétend, photos à l’appui, que le pavillon a servi à une cérémonie funéraire (consid. 3.2).

En l’absence d’accord des parties sur les frais d’arbitrage (convention d’honoraires ou règlement d’arbitrage), le tribunal arbitral détermine les frais de procédure selon son appréciation. Celle-ci doit être exercée selon des critères objectivement compréhensibles. Parmi ces critères figure notamment la valeur litigieuse, car elle exprime l’intérêt des parties au litige et son importance. Il ne peut être question d’une obligation pour le tribunal arbitral, de se référer à un tarif étatique pour les frais (consid. 4.3).

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TF 2C_130/2022 du 7 février 2023

Droit foncier agricole; qualité pour recourir dans la LDFR; art. 83 al. 3 LDFR; 15 et 18 LAT

Qualité pour recourir concernant les décisions au sens des art. 61 ss LDFR – Aux termes de l’art. 83 al. 3 LDFR, les parties contractantes peuvent interjeter un recours devant l’autorité cantonale de recours (art. 88) contre le refus d’autorisation, alors que l’autorité cantonale de surveillance, le fermier et les titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution, ont un droit de recours contre l’octroi de l’autorisation. En tant que lex specialis, cette disposition prime sur la disposition générale de légitimation de l’art. 89 al. 1 LTF. Une légitimation allant au-delà du texte de l’art. 83 al. 3 LDFR n’est admise que lorsqu’il existe un intérêt digne de protection, à la lumière des objectifs de la LDFR, au maintien de la propriété de l’immeuble concerné et que cet intérêt ne peut pas être invoqué par d’autres moyens (consid. 3.2).

En l’espèce, il n’est pas contesté que les recourants ne disposaient pas d’un droit d’emption ou de préemption et le Tribunal fédéral constate que c’est sans arbitraire que l’instance précédente a nié l’existence d’un bail (consid. 3.3 et 3.4). Finalement, la Haute Cour confirme que la qualité pour recourir n’est pas non plus fondée, au-delà du texte de l’art. 83 al. 3 LDFR, sur la qualité des recourants de parties à un contrat de vente. Si un contrat de vente avait bien été conclu entre la venderesse et l’un des recourants, cette première est décédée, sa succession a été répudiée et liquidée selon les règles de la faillite. Or l’administration de la faillite a décidé de ne pas exécuter ledit contrat, ensuite de quoi la Commune a fait usage de son droit de préemption. Contrairement à l’appel d’offres public selon l’art. 64 al. 1 let. f LDFR, la vente de gré à gré selon le droit des poursuites ne donne pas à chaque exploitant à titre personnel l’occasion de présenter une offre, mais uniquement à ceux qui sont créanciers de la masse, ce qui n’est pas le cas des recourants. C’est donc à juste titre que l’instance précédente leur a dénié la qualité pour recourir selon l’art. 83 al. 3 LDFR (consid. 4).

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TF 4A_483/2022 du 8 mars 2023

Contrat de vente; confidentialité de la procédure de conciliation; art. 205 CPC

Confidentialité de la procédure de conciliation – Selon l’art. 205 al. 1 CPC, les dépositions des parties ne doivent ni figurer au procès-verbal de conciliation ni être prises en compte par la suite, durant la procédure au fond (consid. 3.1). Le Tribunal fédéral laisse ouverte la question de savoir si un allégué d’une requête de conciliation peut être pris en compte pour déterminer si un accord est intervenu entre les parties sur le mazout laissé au moment de la vente par le vendeur et différents travaux de réparation et nettoyage. En effet, il est d’ores et déjà possible de nier l’existence d’un tel accord sur la base de l’ensemble des éléments du dossier (consid. 3.2).

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