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TF 4A_127/2024 du 12 septembre 2024

Contrat vente; annulation d’un contrat de vente immobilière; bonne foi en matière de possession; enrichissement illégitime; art. 60 ss CO; 938 ss CC; 61 ss LDFR

Annulation d’un contrat de vente immobilière – Lorsque l’autorisation d’acquérir une entreprise agricole au sens des art. 61 ss LDFR n’est pas accordée, le contrat de vente est nul avec effet ex nunc et le précédent propriétaire doit être réinscrit d’office au RF (consid. 3).

Bonne foi en matière de possession (art. 938 ss CC) – Rappel des principes (consid. 3.2.1). Enrichissement illégitime (art. 60 ss CO) – Rappel des principes (consid. 3.2.2). Il suffit que l’autorité compétente selon la LDFR soit intervenue pour remettre en question la licéité de la vente pour qu’il ne soit plus possible, dès la date de cette intervention, de considérer que l’acquéreur est de bonne foi (consid. 3.4.1).

NB : le TF ne se prononce pas sur le sort des loyers et fermages qui ont été perçus, pendant la période de possession, par un acquéreur qui serait de bonne foi de manière ininterrompue. L’instance précédente avait considéré que ceux-ci doivent être restitués au vendeur, en dérogation de l’art. 938 CC dont le champ d’application est réduit, au motif qu’une divergence avec les règles de l’enrichissement illégitime n’a pas lieu d’être. Dans une telle hypothèse, l’acquéreur de bonne foi peut réclamer en contrepartie l’ensemble des charges liées à l’immeuble acheté, y compris les charges liées à l’activité commerciale exercée sur l’immeuble (consid. 3.3.2).

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Analyse de l'arrêt TF 4A_127/2024

Christian Petermann

Avocat spécialiste FSA de la construction et de l’immobilier, Expert immobilier EPFL, Arbitrator / ArbP

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TF 4A_30/2024 du 24 août 2024

Contrat vente; nullité d’un contrat de vente immobilière selon la LFAIE; peine conventionnelle présente dans un contrat nul; art. 156 CO; 2 ss LFAIE

Nullité d’un contrat de vente immobilière selon la LFAIE (art. 2 ss LFAIE) – Rappel des principes (consid. 1.1-1.1.2). Il serait contraire au sens de loi d’admettre une validité des contrats avant la réalisation de la condition, soit en l’occurrence l’obtention de l’autorisation d’acquérir. En effet, si le prix de vente peut déjà être exigé sans que la vente puisse être inscrite au registre foncier, cela conduirait à un avantage unilatéral pour les vendeurs et ne changerait rien au fait que l’argent devrait finalement être remboursé si la condition ne se réalise pas (consid. 1.1.3). S’il est vrai que la nullité d’un contrat de durée n’a en principe pas d’effet ex tunc, cela ne peut s’appliquer aux paiements échelonnés d’une vente immobilière dont l’une des conditions est l’obtention d’une autorisation au sens de la LFAIE. Le texte de la loi précise que l’inefficacité ne concerne pas seulement le transfert de propriété, mais que l’ensemble des prestations promises ne peut pas être exigé (consid. 1.5.2.3).

Peine conventionnelle présente dans un contrat nul – Aucune obligation de dommages-intérêts ne peut en principe être déduite du non-respect d’actes juridiques inefficaces ou nuls. La nullité ou l’inefficacité impliquent que les parties ne doivent pas respecter l’accord conclu. Selon l’esprit de la loi, le respect de telles dispositions ne peut pas non plus être obtenu par le biais d’une peine conventionnelle, car cela reviendrait à contourner la loi (consid. 1.4.2).

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TF 4A_20/2024 du 20 août 2024

Contrat vente; simulation d’acte juridique; droit d’emption; blocage du registre foncier; art. 18 CO

Simulation d’acte juridique – Rappel des principes (consid. 3). D’éventuels désaccords sur le prix d’achat ne permettent pas de retenir l’existence d’une simulation au sens d’une indication consciente d’un prix d’achat trop bas. En effet, la simulation présuppose que les parties étaient d’accord sur le fait que ce n’est pas le prix d’achat mentionné dans le contrat qui doit être appliqué, mais le prix d’achat effectivement convenu (dissimulé), plus élevé (consid. 3.1.1).

Blocage du registre foncier – Lorsqu’une partie exerce un droit d’emption et que l’autre rend vraisemblable une simulation sur le prix convenu, le blocage du registre foncier peut être demandé à titre provisionnel, jusqu’à ce que l’affaire soit traitée sur le fond (consid. 4-4.2).

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TF 4A_181/2023 du 9 septembre 2024

Contrat d’entreprise; distinction entre prétention contractuelle et prétention fondée sur l’enrichissement illégitime; interruption de la prescription; preuve du défaut par expertise; art. 60 ss CO

Distinction entre prétention contractuelle et prétention fondée sur l’enrichissement illégitime – Rappel des principes (consid. 4.1). Délai de prescription – Lorsque le maître est partie plaignante à une procédure pénale, il ne peut pas prétendre qu’il n’avait pas connaissance de son droit à la répétition, alors qu’il a eu accès à des rapports pénaux évoquant la surfacturation en cause (consid. 4.3.3.2).

Interruption de la prescription – Une décision de « suspendre le paiement de la facture » jusqu’à la fin d’une procédure pénale parallèle, de manière inconditionnelle et adressée spécifiquement à l’entrepreneur, est assimilable à une demande de report du paiement sans réserve de la part d’un débiteur et constitue un acte interruptif de prescription (consid. 6.2.1).

Preuve du défaut par expertise – Il n’est pas arbitraire de retenir que la preuve du défaut n’a pas été apportée, lorsque les estimations de l’expert n’indiquaient que le coût de la reprise du revêtement à neuf et non le coût de la réparation des travaux défectueux (consid. 5.2.1).

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TF 4A_274/2024 du 20 août 2024

Contrat d’entreprise; garantie pour les défauts; défauts pendant l’exécution des travaux; fardeau de l’allégation; art. 107, 366 ss CO; 55 CPC

Maxime des débats (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.1.1). Garantie pour les défauts (art. 367 ss CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.2). Défauts pendant l’exécution des travaux (art. 366 al. 2 en lien avec l’art. 107 al.  2 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.2).

Le maître d’ouvrage qui n’allègue pas ni a fortiori ne démontre avoir respecté les conditions d’application de l’art. 366 al. 2 CO ne peut s’en prévaloir. Par ailleurs, le choix de l’un des trois droits formateurs alternatifs de l’art. 368 CO que constituent la résolution du contrat, la réduction du prix ou la réparation de l’ouvrage s’opère par une manifestation de volonté adressée à l’entrepreneur, laquelle doit ensuite être alléguée en procédure. Le maître d’ouvrage ne peut se contenter d’affirmer, en présence d’une simple demande en paiement et sans allégation sur ce point, qu’il était évident qu’il avait opté pour une réduction du prix (consid. 3.2 et 3.4).

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TF 4A_257/2024 du 5 septembre 2024

Contrat d’entreprise; défaut et garantie pour les défauts; acceptation de l’ouvrage, devoir de vérification et dissimulation dolosive; art. 366 ss CO

Défaut et garantie pour les défauts – Rappel des principes (consid. 3.1). Acceptation de l’ouvrage, devoir de vérification et dissimulation dolosive (art. 370 CO) – Rappel des principes. Une dissimulation dolosive suppose que le défaut soit inconnu du maître et connu de l’entrepreneur, que ce dernier le dissimule alors qu’il sait ou doit savoir que le client l’ignore, et qu’il lui cache le défaut en toute connaissance de cause, au moins par dol éventuel (consid. 4.1). Lorsque le maître connaît un défaut dans le concept d’étanchéité, il ne peut y avoir de dol (consid. 4.2.2). En l’espèce, en l’absence de dol et d’avis des défauts donné dans les temps, le défaut est considéré comme accepté tacitement (consid. 5).

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TF 5A_898/2023 du 12 septembre 2024

Droit du voisinage; atteintes excessives au droit de propriété; conclusions de l’action en raison du trouble; art. 679 et 684 CC

Atteintes excessives au droit de propriété (art. 684 CC) – Rappel des principes (consid. 5.1). Parmi les immissions négatives figurent non seulement l’ombre portée et la privation de lumière, mais aussi l’obstruction d’une vue spectaculaire. Ce type d’atteintes n’est toutefois considéré comme excessif qu’à des conditions strictes, par exemple, lorsqu’une vue particulièrement belle est gravement limitée ou que le bien-fonds voisin est tributaire de la vue en raison d’un type d’utilisation particulier, comme cela peut être le cas pour un établissement hôtelier. Si des nuisances de différents types émanent d’un même immeuble, le caractère excessif s’apprécie en fonction de l’effet global de toutes les immissions réunies, même si chacune d’entre elles, prise isolément, ne paraît pas excessive (consid. 5.1).

Conclusions de l’action en raison du trouble – La nature particulière de l’action fondée sur les art. 679 et 684 CC permet à celui qui l’intente de formuler ses conclusions de manière générale, tout en précisant quels sont les causes et les effets du trouble. Il peut s’en remettre au juge quant aux mesures à prendre pour arrêter les immissions excessives (consid. 5.5). En l’espèce, c’est à tort que l’instance précédente a rejeté des conclusions au motif qu’elles ne précisaient pas dans quelle mesure une haie et un groupe de bouleaux devaient être réduits (consid. 5.7).

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TF 2C_246/2023 du 3 septembre 2024

Garantie de la propriété; restrictions à la garantie de la propriété; contrôle abstrait de constitutionnalité d’une norme cantonale ou communale; art. 26 et 36 Cst.

Restrictions à la garantie de la propriété (art. 26 et 36 Cst.) – Rappel des principes (consid. 6.2). Contrôle abstrait de constitutionnalité d’une norme cantonale ou communale – Rappel des principes (consid. 6.3).

En l’espèce, une commune a adopté une modification du droit communal prévoyant une obligation de raccordement à un réseau de chaleur chaud à la place d’un réseau de chaleur froid, lequel nécessitait l’utilisation d’énergies fossiles dans chaque habitation. Il s’agit d’une base légale suffisante, fondée sur un intérêt public manifeste en accord avec la politique environnementale menée par le Canton. Elle apparaît de plus proportionnelle, puisque l’ancien réseau aurait nécessité d’importants travaux d’entretien (consid. 6.6), que des indemnités pour les installations non encore amorties sont prévues (consid. 6.6.2) et qu’une augmentation des tarifs incompatible avec la garantie de propriété n’est pas à prévoir (consid. 6.6.3).

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TF 1C_432/2023 du 15 août 2024

Garantie de la propriété; restrictions à la garantie de la propriété; art. 26 et 36 Cst.

Restrictions à la garantie de la propriété (art. 26 et 36 Cst.) – Rappel des principes (consid. 4.1). Le refus d’accorder une autorisation d’exploitation pour la terrasse d’un restaurant ne viole pas la garantie de propriété, lorsque le droit cantonal prévoit qu’une telle infrastructure nécessite un permis de construire et que celui-ci n’a pas été obtenu (consid. 4.2).

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TF 5A_461/2024 du 4 octobre 2024

Propriété/possession; exécution anticipée d’une expulsion; art. 641 CC

Exécution anticipée d’une expulsion (art. 641 al. 2 CC) – En tant qu’elle porte sur une requête en expulsion, il faut admettre que la décision d’espèce est une décision finale et non incidente. La mesure litigieuse constitue en effet une mesure d’exécution anticipée provisoire à caractère définitif dès lors qu’au-delà du stade des mesures provisionnelles, le litige est dépourvu d’intérêts (consid. 1.1). Il n’est pas arbitraire de se fonder sur l’état du registre foncier pour rejeter l’expulsion anticipée, alors que les arguments pour nier le droit de la personne à expulser font l’objet d’une autre procédure au fond (consid. 5.3).

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TF 5A_433/2024 du 24 septembre 2024

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; recours contre une décision incidente; procédure probatoire longue et couteuse; art. 93 LTF

Recours contre une décision incidente / Procédure probatoire longue et couteuse (art. 93 al. 1 let. b LTF) – Le fait que la première juge doive encore se prononcer sur le montant de l’hypothèque légale et que cette question est contestée ne suffit pas à démontrer que la condition de l’art. 93 al. 1 let. b LTF serait réalisée, ce d’autant plus lorsqu’il apparaît que la production de pièces, l’audition de quatorze témoins et la mise en œuvre d’une expertise ont déjà été effectuées (consid. 2.2).

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TF 2C_90/2024 du 27 septembre 2024

Droit foncier rural; champ d’application de la LDFR; caractère agricole d’un immeuble; art. 2 LDFR

Champ d’application de la LDFR (art. 2 LDFR) – Rappel des principes (consid. 4.2-4-4). Caractère agricole d’un immeuble – Rappel des principes (consid 5.3.2). En l’espèce, l’immeuble litigieux abrite un magasin dans lequel l’exploitant vend le vin produit par l’entreprise agricole et sert également d’espace de stockage climatisé. Or, la vente directe des produits provenant de l’exploitation doit être considérée comme le prolongement de l’activité agricole. De plus, l’affectation d’une partie d’un immeuble à un usage agricole entraîne l’application de la LDFR à son ensemble (consid. 5.3.4).

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TF 7B_74/2023 du 30 septembre 2024

Droit pénal; dommages à la propriété; principe d’accession; servitude d’empiètement; art 144 CP; 641, 667, 674 CC

Dommages à la propriété (art. 144 CP) – Rappel des principes (consid. 2.2.1 et 2.2.2). En matière d’infractions contre le patrimoine, la notion d’« appartenance à autrui » se rapporte à la conception de la propriété au sens du droit privé. L’art. 144 CP protège toutefois également les droits d’usage que d’autres personnes pourraient avoir sur une chose. Dès lors, le droit de déposer plainte n’appartient pas seulement au propriétaire, mais également à tout ayant droit qui serait privé de l’usage de la chose (consid. 2.2.3).

Principe de l’accession (art. 667 CC) – Rappel des principes (consid. 2.3.1). Servitude d’empiètement (art. 674 CC) Rappel des principes (consid. 2.3.2). En l’espèce, un propriétaire a supprimé divers empiètements construits par ses voisins sur son fonds (une barrière, une partie de la dalle d’un balcon, une partie de toit en tôle ondulée), sans en avoir averti auparavant ses voisins et pendant les vacances de ceux-ci. En l’absence de servitude inscrite au registre foncier en faveur des voisins, ceux-ci n’ont pas qualité pour déposer plainte pénale contre le propriétaire. Le TF relève cependant, sous l’angle civil, que le propriétaire aurait donc dû agir par la voie judiciaire, soit en l’occurrence par l’introduction d’une action négatoire (art. 641 al. 2 CC). Cela aurait alors permis aux voisins d’invoquer l’art. 674 al. 3 CC pour demander la constitution d’une servitude d’empiétement (consid. 2.6.2).

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TF 4A_472/2024 du 10 octobre 2024

Arbitrage interne; recours contre le refus de désigner un arbitre; art. 356 CPC

Recours contre le refus de désigner un arbitre – Selon l’art. 356 al. 2 let. a CPC, le juge appelé à se prononcer sur une requête tendant à la désignation d’un arbitre statue en « instance unique », ce qui permet d’exclure tout recours au niveau cantonal. Une telle décision peut toutefois être directement attaquée devant le TF (consid. 3.2).

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